Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım – satım işlerinde , satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
TAPULU TAŞINMAZLARIN ORMAN İÇİNDE KALMASI 
TAPULU TAŞINMAZLARIN ORMAN İÇİNDE KALMASI
(07.04.2008) Hüseyin KOÇAK B a ş m ü f e t t i ş Kadastro müdürlükleri tarafından daha önce tapulanan bir taşınmazın neden orman içinde kaldığı vatandaşlar tarafından sıkça soru konusu edilmektedir. Örneğin 1971 yılında yapılan kadastro çalışmalarında adına tapulanan bir taşınmazın, 1945 tarihli orman haritasında kaldığını öğrenen bir vatandaş ne yapmalıdır. Kadastro Müdürlüklerince yapılan çalışmalarla daha önce tapulanmış yerlerin orman içinde kalması sıkça rastlanan bir durumdur. Bu durum; * Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Orman Genel Müdürlüğü taşra birimlerinin gerekli diyalog içinde çalışamamasından, * Mülkiyet kadastrosu ve orman kadastrosu mevzuatının ayrı ayrı olmasından, * Ve de, orman idaresi tarafından düzenlenen haritaların Harita ve Kadastro Mühendisi sorumluluğunda hazırlanmaması nedeniyle teknik yetersizlikten, Kaynaklanmaktadır. Orman haritaları teknik olarak yeterli değildir. Zira, edinilen bilgilere göre 6831 sayılı Orman Yasasına göre kadastrosu yapılmış orman haritalarının, bu sebeple %75 kadarının tescili yapılamamıştır. Olumsuzluklar yakın tarihlerde düzenlenen mevzuatlarla giderilmeye çalışılmıştır. Örneğin; 6831 sayılı Orman Yasasının 10/son maddesi, Kasım–2003 tarihli olan 4999 sayılı Yasayla değiştirilmiştir. Değişikliğe göre, artık orman haritalarının teknik sorumluluğunun da bir Harita ve Kadastro Mühendisi tarafından üstlenileceğini orman mevzuatına girmiştir. Diğer taraftan 3402 sayılı Kadastro Yasasının 4 üncü maddesi de Şubat–2005 tarihinde 5304 sayılı Yasayla değiştirilmiştir. Bu değişiklik ise, henüz orman kadastro yapılmamış yerlerde, mülkiyet kadastrosuyla orman kadastrosunun tek elden tek bir kurum tarafından (Kadastro Müdürlüğü tarafından) yapılmasını öngörmüştür. Orman haritasında kalan tapulu yerlerin durumuna gelince; Daha önce tapulanan bir yerin aslında orman içinde kalmaması gerekir. Ancak, yukarıda sıralanan nedenlerle orman içinde kaldığına çok sık rastlanmaktadır. Bu durumun yargıya intikali halinde de, yargının genel eğilimi hep orman lehine olmaktadır. Hatta; 3402 sayılı Kadastro Yasasının 22 nci maddesi kadastro yapılan bir yerde yapılacak ikinci kadastroyu hükümsüz saymaktadır. Ancak, orman kadastrosu sonradan yapılmış olsa bile yargı bunu ikinci kadastro saymamaktadır. (Yargıtay 20.HD. 08.03.1993, E.1992/7372, K.1993/1983 sayılı kararı) Tapulu taşınmazının orman içinde kaldığını öğrenen vatandaşın yapılacak iş; Öncelikle parselin içinde kaldığı örenilen orman çalışmasının tapuya tescil edilmiş mi onu araştırmak olmalıdır. Muhtemelen tescilli değildir. Çünkü tescilli olsa idi 1945 tarihli olan tahdidin 1971 yılında yapılan tapulama çalışmaları sırasında dikkate alınması gerekirdi. Tahdit 1945 tarihli olmasına karşın orman tescili, tesis kadastrosunun yapıldığı 1971 tarihinden sonra tescil edilmiş olabilir. Orman tescil edilmişse, orman içerisinde kalan taşınmazların tapu kütüğüne de gerekli belirtim yapılmıştır. Eğer tapu kütüğünde belirtim yoksa orman halen tescilli değil demektir. Henüz orman tescilli değilse, o zaman tapulu yerin orman içerisinde kaldığı bilgisi, orman haritasından kabaca verilmiş bir bilgi olmalıdır. Öncelikle olayın somut hale getirilmesi gerekir; – Orman tescilli midir? Tescilli ise, tapu kütüğüne neden şerh konulmamıştır. (Orman tescilli ve henüz tapu kütüğüne şerh konulmamışsa orman haritasına göre tapu kütüğüne şerh konur. Orman İdaresinin, orman içinde kalan parselin tapusunu dava açmak ya da kamulaştırmak suretiyle iptal ettirmesi gerekir.) – Tescilli değilse; 3116 sayılı Yasaya göre yapılan çalışma geçerli bir çalışmadır. Ona rağmen halen tescili niçin yapılmamıştır. (Yukarıda, orman haritaları teknik olarak yetersizlik nedeniyle kadastrosu yapıldığı halde %75’inin tescilinin yapılmadığından bahsedilmişti. Bu haritalar da büyük bir olasılıkla bu sebeple tescil edilememiştir. Eğer böyleyse; bu da, teknik olarak yetersiz bir haritaya dayanılarak kabaca bilgi verilmiş olabilir. Görüşünü teyit eden bir durumdur.) – 6831 sayılı Orman Yasasının 9 uncu maddesine 4999 sayılı Yasanın 4 üncü maddesiyle eklenen hüküm gereğince; daha önce kadastrosu yapılan ancak teknik olarak yeterli hassasiyete sahip olmayan haritalar orman kadastro komisyonlarınca teknik olarak yeterli hale getirilip 30 gün askı ilânına alınarak kesinleştirildikten sonra tescili yapılabilecektir. Tapulu taşınmazı ilgilendiren orman da muhtemelen bu durumdadır. Böyleyse beklemek gerekecektir. – Ancak bu arada, orman haritası ile kadastro paftasının çakıştırılması ve parselin ormanla ilgili durumuna netlik kazandırılmasını sağlamaya çalışabilir. Taşınmazın, orman içinde kaldığı öğrenildiğine göre, bu bilgi Orman İdaresinde mevcut demektir. Orman haritası ile kadastro paftası çakıştırılmak suretiyle parselin durumu görülebilir. Eğer parsel kısmen orman içinde kalmış ya da ormanın kıyısında kalmış görünüyorsa; bu, yukarıda da bahsedildiği üzere orman haritalarının teknik olarak yetersizliğinden ve aynı zamanda orman haritasından kadastro paftasına kabaca aktarılmasından kaynaklanmış olabilir. – Bunu anlamak için de; o kısma rastlayan orman sınır tutanaklarının zemine uygulanması gerekir. Çünkü, bazen orman sınır tutanaklarında zemindeki her türlü girinti çıkıntıdan bahsedilirken haritası düz çizgilerle geçirilebilmektedir. Eğer böyle bir çalışma yapılması halinde parsel orman dışında kalma olasılığı bulunuyorsa, 6831 sayılı Orman Yasasının 9 uncu maddesi gereğince orman kadastro komisyonlarının yapacağı düzeltme çalışmasının bir an önce yapılmasını beklenecektir. – Eğer parsel ormanın kenarında veya kısmen orman içinde bir şekilde değil de, ormanın oldukça içinde bir yer de kalıyorsa, o zaman yine Orman İdaresinin çalışmaları beklenmek durumundadır. (Yani orman İdaresi gerekli çalışmalarını tamamlayıp, tapu kütüğüne şerh koyacak, akabinde yargı yoluyla ya da kamulaştırma suretiyle bu yerin orman olmasını sağlayacaktır. Parsel malikinin bu aşamaları beklemek gerekecektir.) Dava açma konusuna gelince; Taşınmaz malikinin dava açma keyfiyeti her zaman vardır. Açılacak dava için mahkemenin vereceği karar beklenir. * Bir başka konu da, bu yerin orman haritasında 2/B sahasına rastlayıp rastlamadığına bakmaktır. 2/B sahalarına rastlaması da şu an yapılacak iş açısından yukarıda bahsedilenlerden farklı değildir. Söz konusu parselin; tamamen 2/B sahasında kaldığı görülüyorsa yapılacak iş 2/B’lerle ilgili yeni yasal düzenlemeleri beklemektir.
GAYRIMENKUL DEVRİNDE TAPU HARCI
VEDAT BÜKCÜ
YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR
I- GİRİŞ
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapuda hangi tutar üzerinden değer belirleneceği öteden
beri tartışma konusu olmuş bir konudur. Tartışma 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun 63.
maddesinin düzenlenişinden kaynaklanmaktaydı. Bu maddenin yeniden düzenlenmesiyle
gerçek alım satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edileceği hüküm altına alınmıştır. Bu
makalemiz yapılan son düzenlemeler ve eski uygulamaların karşılaştırılmasını içermektedir.
II- 06.06.2008 TARİHİNDEN ÖNCEKİ ESKİ UYGULAMA
492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63
Maddesinde aynen “Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan
edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında
vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa
göre hesaplanan vergi ziyaı cezası %25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.”
hükmüne yer verilmiştir.
Maddeye yön veren Maliye Bakanlığı’nın 13.09.2005 tarih ve 25935 Sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan 48 Nolu Harçlar Tebliği ile, bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin
ayıklanması, etkin ve verimli hizmet sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması
amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek
harçların, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacağı
açıklanmıştır. (Ek: 48 Nolu Harçlar Tebliği)
Ancak mükelleflerin emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri
halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacağı belirtilmiştir. Görüldüğü
üzere bu tebliğde emlak vergisi değerinin üzerinde bir beyan mükellefin isteğine bırakılmıştır.
Bu düzenlemeler çerçevesinde gayrimenkul alım satımında emlak vergisi değeri esas alınarak
hem alan hem satan satış bedeli üzerinden binde 15 oranında harç ödenmiş, emlak vergisi
değerinin altında beyan edenlerden ise ileriki dönemlerde %25 oranında vergi ziyaı cezası
uygulanarak harçlar talep edilmiştir.
Örnek ile açıklamak gerekirse ;
GAYRIMENKUL DEVRİNDE TAPU HARCI
TARTIŞMASI
Emlak vergisi değeri 45.000 YTL olan bir gayrimenkul 150.000 YTL gerçek değer ile
satılmış ancak tapu idaresinde satış tutarı 40.000 YTL olarak gösterilmiş ve tapu harcı
ödenmiştir.
Eski uygulamada bu durumun tespit edilmesi halinde mükellefe emlak vergisi değeri ile
tapuda mükellefin belirttiği değer arasındaki fark olan 5.000 YTL için tapu harcı tarhiyatı ve
%25 oranında vergi ziyaı uygulanmakta idi.
Şayet mükellef satış değerini emlak vergisi değeri olan 45.000 YTL olarak göstermiş ve tapu
harcını bu tutar üzerinden ödemiş olsaydı daha sonra yapılan bir inceleme sonucunda gerçek
değerin 150.000 YTL tutarında olduğu tespit edilse dahi herhangi bir tapu harcı tarhiyatı
yapılmamakta ve vergi ziyaı cezası kesilmemekteydi.
III- 06.06.2008 TARİHİNDEN İTİBAREN GEÇERLİ OLAN YENİ UYGULAMA
ARTIK VERGİ DEĞERİ DEĞİL GERÇEK ALIM SATIM DEĞERİ ÜZERİNDEN
HARÇ ÖDENECEK
06.06.2008 Tarih ve 26898 Sayılı Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 5766 Sayılı Kanun
ile Harçlar kanunu’nun 63. Maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. (Yürürlülük yayımı
tarihinde)
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az
olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden
harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının
tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu
suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan
vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra
uyarınca tarhiyat yapılamaz.”
Yapılan bu düzenleme ile gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı beyan
edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması zorunlu hale gelmiştir. Ancak bu
değer emlak vergisi değerinden az olamayacaktır.
Ancak, tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel
üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu
yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilecek,
% 25 oranında vergi ziyaı cezası kesilecektir.
Yukarıda verdiğimiz örneği yeni uygulama açısından değerlendirecek olursak;
Emlak vergisi değeri 45.000 YTL olan bir gayrimenkul 150.000 YTL gerçek değer ile
satılmış ancak tapu idaresinde satış tutarı 40.000 YTL olarak gösterilmiş ve tapu harcı
ödenmiştir.
Yeni uygulamaya göre; bu durumun tespit edilmesi halinde mükellefe gerçek değer ile ile
tapuda mükellefin belirttiği değer arasındaki fark olan 110.000 YTL fark için için tapu harcı
tarhiyatı ve %25 oranında vergi ziyaı uygulanacaktır.
Şayet mükellef satış değerini, emlak vergisi değeri olan 45.000 YTL olarak göstermiş ve tapu
harcını bu tutar üzerinden ödemiş olsa, daha sonra yapılan tespit sonucunda gerçek değerin
150.000 YTL tutarında olduğu tespit edilse, bu kez de aradaki fark olan 105.000 YTL fark
üzerinden tapu harcı tarhiyatı yapılacak ve vergi ziyaı cezası kesilecektir.
IV- SONUÇ
06.06.2008 tarihinden önce Harçlar kanunu’nun 63. maddesi ve bu maddeye yön veren 48
Seri Nolu Harçlar Kanunu Tebliği’ne göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında emlak vergisi
değerinin altında olmamak şartıyla mükellefin beyan ve isteğine göre belirtilen satış değeri
üzerinden tapu harcı tahsil edilmekteyken, 06.06.2008 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere
Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yapılan düzenleme ile gayrimenkul devir ve
iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına
geçilmiştir. Bir başka deyişle alıcı ve satıcının beyanına göre değil gerçek alım satım
bedeline göre harç tahsil edilecektir. Bu bedel de vergi değerinden düşük olamayacaktır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç
ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının
tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet tapu harcının %25’i nispetinde vergi ziyaı
cezasıyla birlikte tahsil edilecektir.
Eki:
1- 13.09.2005 Tarih ve 25935 Sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanan 48 Seri Nolu Harçlar
Kanunu Genel Tebliği
2- 12.07.2008 Tarih ve 26934 Sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanan 56 Seri Nolu Harçlar
Kanunu Genel Tebliği
13 Eylül 2005 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 25935
Maliye Bakanlığından :
Harçlar Kanunu Genel Tebliği
(Seri No : 48)
Bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin ayıklanması, etkin ve verimli hizmet
sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince
yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek harçların emlak vergisi değeri üzerinden
hesaplanmasının sağlanması, ayrıca bu idarelerin işlemleri sırasında doğan vergi ve harçların
kolaylıkla tahsil edilmesi amacıyla aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.
1-Tapu harcı hesaplamasında esas alınacak hususlar ve Bilgi Formu ile ilgili
yapılan düzenlemeler
Bilindiği gibi, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde “Bu Kanunda sözü edilen
“kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29
uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan
değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın
hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul
Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası %25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen
tarh edilir.
Harcın hesabında 10 Yeni Türk Lirasına kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı
yetkilidir” denilmiştir.
Buna göre, mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona
erdirilmesi amacıyla belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her
yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz
olarak tapu dairelerine gönderilmesi uygun bulunmuştur. Tapu harçları her yıl 1 Ocak
tarihinden itibaren o yıl için belirlenen emlak vergisi değerleri esas alınarak
hesaplanacağından, emlak vergisi değerlerinin bu tarihten önce tapu dairelerine intikal
ettirilmesi gerekmektedir.
492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I-Tapu işlemleri bölümünün, 3,
4, 6/a, 6/b ,6/c, 8 ,9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II-Kadastro ve tapulama
işlemlerinde tapu harcı, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak
hesaplanacaktır. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer
beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 127 nci maddesinde, “Bu kanunda aksine hüküm
bulunmadıkça harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılamaz.”
denilmiş; 128 inci maddesinde ise, “Gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar
harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar.” hükmü yer almıştır.
Bu hükümlere göre, gerekli harçlar ödenmeden işlem yapan tapu memurları, harcın
ödenmesinden mükellef ile birlikte sorumlu olacaklarından, harçların yukarıda açıklanan
esaslara göre emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanarak tahsil edilmesini sağlamaları
gerekmektedir.
Tapu daireleri, harca konu işlemler için beş nüsha olarak düzenleyerek belediye, vergi dairesi
ve Maliye Bakanlığına gönderdikleri 1 no’lu bilgi formu yerine, ekte örneği bulunan bilgi
formunu bir nüsha olarak düzenleyeceklerdir.
İpotekli işlemler için düzenlenen 2 no’lu bilgi formunda herhangi bir değişiklik
yapılmadığından, yapılan her bir ipotek işlemi için 2 no’lu bilgi formu öteden beri olduğu gibi
iki örnek olarak düzenlenecektir.
Bu formlar, 492 sayılı Harçlar Kanununun mükerrer 69 uncu maddesi gereğince işlemin
yapıldığı tarihi izleyen ay başından itibaren en geç 15 gün içinde Maliye Bakanlığı Gelir
İdaresi Başkanlığı, Yeni Ziraat Mahallesi Etlik Caddesi No:16 06110 Dışkapı/ANKARA
adresine taahhütlü olarak gönderilecektir.
Bilgi formunu düzenlemeyen, istenilen bilgileri eksik, yanlış veya yanıltıcı olarak veren veya
yukarıda belirtilen sürede göndermeyen yetkili makam ve memurlar hakkında 213 sayılı
Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası
uygulanacaktır.
Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi Projesinin uygulanmaya başlandığı tapu sicil müdürlükleri,
Maliye Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yapılacak protokol uyarınca bilgi
formlarını elektronik ortamda göndermeleri durumunda, söz konusu bilgi formlarını ayrıca
kağıt olarak göndermeyeceklerdir.
2-Tapu harcı ve buna bağlı damga vergisi tahsilatı ile ilgili yapılan düzenlemeler
Bilindiği üzere, tapu harçlarının tahsiline ilişkin esaslar, 12 seri nolu Harçlar Kanunu
Genel Tebliği[1] ile 20 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğinde[2] açıklanmıştır.
[[
20 seri nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliğinde, tapu harçlarının yetkili vergi dairesince
veya yetkili vergi dairesinin ilgili banka şubesindeki hesabına ödenmek suretiyle, gerektiğinde
malmüdürlüğünce, tahsil edilmesi öngörülmüş olup, mükelleflere kolaylık sağlamak amacıyla
mahallin icabına göre, tapu harçlarının ilgili banka şubesi yerine bağımsız vergi dairesi veya
malmüdürlüğüne ödenmesi hususunda defterdarlıklara yetki verilmiştir.
Yukarıda belirtilen düzenlemelerin yanısıra, tahsilatın kolaylıkla yapılamadığı il ve
ilçelerde tapu harçlarının; vergi dairesince görevlendirilecek memurlar vasıtasıyla tahsil
edilmesi veya sayman mutemedi görevlendirilmesi hususunda vergi dairesi başkanlıkları,
vergi dairesi başkanlıkları olmayan yerlerde defterdarlıklar yetkili kılınmıştır.
Öte yandan, tapu harcı ile birlikte damga vergisinin de tahsil edileceği durumlarda
yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde hareket edilmesi gerekmektedir.
12 seri no.lu ve 20 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğlerinin bu Tebliğe aykırı
hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
Tebliğ olunur.
12 Temmuz 2008 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26934
Maliye Bakanlığından:
HARÇLAR KANUNU GENEL TEBLİĞİ
(SERİ NO: 56)
Kapsam
Bilindiği gibi, 6/6/2008 tarihli ve 26898 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe giren 5766 sayılı “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda Ve
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 11 ile 15 inci maddelerinde
492 sayılı Harçlar Kanununa ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
Bu Tebliğde, Harçlar Kanunu uygulamasına ilişkin olarak 5766 sayılı Kanunla getirilen
düzenlemelere yönelik açıklamalara yer verilmiştir.
I – 492 SAYILI HARÇLAR KANUNUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
A – 42 nci maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (a) bendi ile, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci
maddesinin ikinci fıkrası;
“Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi
mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları ile kamu
idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin
olarak düzenlenen taahhütnameler hakkında bu hüküm uygulanmaz.”
şeklinde değiştirilmiştir.
Yapılan düzenleme ile, kamu idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen davranış
kurallarına uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnameler, değer gösterilmesi gereken
işlemler kapsamından çıkarılmıştır.
Bu çerçevede, davranış kurallarına uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnamelerin,
belli bir değer ihtiva etmemeleri halinde maktu esasa göre; değer gösterilmesi zorunlu
olmamakla birlikte, belli bir değeri ihtiva etmeleri halinde ise nispi esasa göre harca tabi
tutulması gerekmektedir.
B- 59 uncu maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (b) bendi ile, 492 sayılı Kanunun 59 uncu
maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “Genel ve katma bütçeli dairelerle”
ibaresi “Genel ve özel bütçeli idarelerle”, (l) bendinde yer alan “ek 1 inci” ibaresi “ek 2
nci” olarak değiştirilmiş ve (r) bendi madde metninden çıkarılmıştır.
5766 sayılı Kanunun 15 inci maddesi ile de, 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut
Kanununa aşağıdaki ek madde eklenmiştir.
“EK MADDE 12- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve
492 sayılı Harçlar Kanunu uygulaması açısından özel bütçeli idareler kapsamında
değerlendirilir.”
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu ile bütçe türleri açısından “katma bütçe”
uygulamasına son verildiğinden, yapılan düzenleme ile 492 sayılı Harçlar Kanununun 59
uncu maddesinde yer alan “katma bütçe” ibaresi “özel bütçe” olarak değiştirilerek, 492 sayılı
Harçlar Kanunu 5018 sayılı Kanun ile uyumlu hale getirilmiştir.
2985 sayılı Toplu Konut Kanununa eklenen madde ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının,
492 sayılı Harçlar Kanunu uygulaması açısından özel bütçeli idarelere tanınan imkanlardan
yararlanması sağlanmıştır. Bu suretle, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 492 sayılı Harçlar
Kanununun 59 uncu maddesinin (a) ve (j) bentleri kapsamında yapacağı işlemlerde tapu
harcından bağışık tutulacaktır.
Gayrimenkul alım-satımlarında olduğu gibi, karşılıklı harç mükellefiyeti doğuran tapu
işlemlerinde söz konusu hüküm münhasıran Toplu Konut İdaresi Başkanlığına uygulanacak
olup, karşı tarafa ait olan harç tahsil edilecektir.
492 sayılı Kanunda özel bütçeli kuruluşlara yönelik olarak başka bir istisna veya muafiyet
hükmü bulunmadığından, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Kanunun 59 uncu maddesinin
(a) ve (j) bentleri kapsamı dışında kalan işlemlerinde harç aranılacaktır.
Ayrıca, 492 sayılı Harçlar Kanununun 59 uncu maddesinin (r) bendinde yer alan Toplu Konut
İdaresi Başkanlığının işlemlerine yönelik olarak istisna hükmü, mükerrerliğin önlenmesi
amacıyla yürürlükten kaldırılmıştır.
C – 63 üncü maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (c) bendi ile, 492 sayılı Kanunun 63 üncü
maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden
az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel
üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu
yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya
re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi
Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir
komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.”
Yapılan düzenleme ile, gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli
üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçilmiştir. Söz konusu değişiklik, münhasıran
gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine
göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı
hesaplanacaktır.
Bu itibarla, 6/6/2008 tarihinden itibaren, yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek
alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit a l o m a l i y e . c o m edilmesi
halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra,
harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin
tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte
tahsil edilecektir.
Alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir
ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinin beyan edilmesine özen göstermeleri
gerekmektedir.
Kanun hükmü uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında, gerçek alım-satım bedelinin
tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı tarhiyat yapılamayacaktır.
Örnek 1 : (A) şahsı, elinde bulunan gayrimenkulü (B) şahsına 12/6/2008 tarihinde 100.000
YTL karşılığında satmıştır. Söz konusu gayrimenkulün emlak vergisi değeri 40.000 YTL dir.
Taraflar, tapuda alım-satım bedelini 70.000 YTL olarak beyan ederek, bu tutar üzerinden tapu
harcı ödemişlerdir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Alım-satım işlemi için beyan edilmiş olan 70.000 YTL, emlak vergisi değerinin üzerinde
olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedeli olmadığından, gerçek alım-satım bedeli idarece
tespit edilerek aradaki fark matrah (100.000 YTL – 70.000 YTL =30.000 YTL) üzerinden alıcı
ve satıcı adına cezalı harç tarhiyatı yapılacaktır.
Örnek 2 : (A) şahsı konut almak üzere, halihazırda arsa olan gayrimenkul üzerinde tesis
edilen kat irtifakı sonucu ortaya çıkan arsa payını (B) şahsından 20/6/2008 tarihinde 300.000
YTL karşılığı satın almıştır. Söz konusu arsa payının emlak vergisi değeri 5.000 YTL olup,
tapuda bu değer (5.000 YTL) üzerinden harç ödenmiştir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Burada, üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme
isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut
satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alımsatımında
alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.
Örneğimizde; beyan edilen değer, arsa payı için belirlenen emlak vergisi değeri olmakla
birlikte, gerçek alım-satım bedelini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla, gerçek alım-satım bedeli
ile emlak vergisi değeri arasındaki fark matrah (300.000 – 5.000 =295.000 YTL) üzerinden
alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılacaktır.
D- 123 üncü maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (ç) bendi ile, 492 sayılı Kanunun 123 üncü
maddesinin son fıkrasında yer alan “harca tabi tutulmaz.” ibaresi “bu Kanunda yazılı
harçlardan müstesnadır.” şeklinde değiştirilmiştir.
492 sayılı Kanunun 123 üncü maddesinin son fıkrasında Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve
Kefalet Kooperatifleri ile (Bu kooperatifler ile Kredi Garanti Fonu İşletme ve Araştırma
Anonim Şirketi tarafından bankalardan kullandırılacak krediler için verilecek kefaletler dahil)
bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilerin
temini ve bunların teminatları ile geri ödenmelerine ilişkin işlemlerde harç aranılmayacağı
hükme bağlanmıştır.
Kanunda sayılan kurumlarca kullandırılacak kredilerin temini, teminatları ve geri
ödenmelerine ilişkin olarak noterde, tapuda, yargıda ve icrada yapılacak alomaliye.com
işlemlerden harç aranılmaması gerekmektedir. Ancak, kredilerin geri dönüşüne ilişkin icra
işlemlerinde söz konusu istisna hükmünün yargı harçlarını kapsayıp kapsamadığı hususunda
icra dairelerinde tereddütler yaşanmıştır. Yapılan bu düzenleme ile, kredilere ilişkin 123 üncü
maddede yer alan istisna hükmü daha açık bir şekilde vurgulanarak, söz konusu işlemlerin
hiçbir şekilde harca tabi tutulmayacağı belirtilmiş ve yargı harcı açısından uygulamada oluşan
tereddütlerin ortadan kaldırılması sağlanmıştır.
II- 492 SAYILI HARÇLAR KANUNUNA EKLİ TARİFELERDE YAPILAN
DEĞİŞİKLİKLER
A – (1) Sayılı Tarifede Yapılan Değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (d) bendi ile, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (1)
sayılı tarifenin “A) Mahkeme Harçları” bölümünün sonuna;
“IV. Temyiz ve itiraz harçları:
a) Yargıtay ve Danıştay’a yapılacak temyiz başvurularında 60 YTL
b) Yürütmenin durdurulmasına ilişkin itirazlar dahil olmak üzere
Bölge Adliye ve Bölge İdare Mahkemelerine
itirazen yapılacak başvurularda 40 YTL
c) Ağır Ceza Mahkemelerine itirazen yapılacak başvurularda 30 YTL”,
B – (3) Sayılı Tarifede Yapılan Değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (e) bendi ile, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (3)
sayılı tarifenin “I- Başvurma harcı” başlıklı bölümüne;
“c) Danıştay’a temyiz başvurularında 60 YTL
d) Bölge İdare Mahkemesine itirazen yapılan başvurularda 40 YTL”,
fıkraları eklenmiştir.
Yapılan düzenleme ile, daha önce 492 sayılı Harçlar Kanununda yer almayan adli ve idari
yargıya ilişkin temyiz ve itiraz başvuruları harç kapsamına alınmıştır. Söz konusu başvurular
için “başvuru harcı” ihdas edilerek, yargı organlarının daha hızlı ve verimli çalışmasına imkan
sağlanmıştır.
C – (8) Sayılı Tarifede Yapılan Değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (f) bendi ile 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (8)
sayılı tarifenin sonuna aşağıdaki madde eklenmiştir.
“XII- Transfer fiyatlandırması ile ilgili yöntem belirleme anlaşması harçları:
1- Başvuru harcı 25.000 YTL
2- Yenileme harcı 20.000 YTL”
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinin beşinci fıkrasında, “İlişkili
kişilerle yapılan mal veya hizmet alım ya da satımında uygulanacak fiyat veya bedelin
tespitine ilişkin yöntemler, mükellefin talebi üzerine Maliye Bakanlığı ile anlaşılarak
belirlenebilir. Bu şekilde belirlenen yöntem, üç yılı aşmamak üzere anlaşmada tespit edilen
süre ve şartlar dahilinde kesinlik taşır.” hükmü yer almaktadır.
Buna göre, uygulayacağı yöntem konusunda tereddüdü bulunan mükelleflerin gerekli bilgi ve
belgelerle birlikte Maliye Bakanlığına başvurarak belli bir dönem için yöntem tespiti
talebinde bulunabilmesi mümkündür. Yapılan düzenlemeyle, söz konusu anlaşma sürecine
ilişkin başvuru ve yenileme işlemleri harca tabi tutulmuştur.
Tebliğ olunur.
ÖLÜNCEYE KADAR GELİR SÖZLEŞMESİ (Kaydı Hayat İle İrat Akdi)
a) Açıklama ve İstenen Belgeler
Ölünceye kadar, periyodik dönemler halinde düzenli bir şekilde ödenmesi taahhüt olunan belirli bir gelir karşılığında, bir taşınmaz malın mülkiyetinin devredilmesi işlemidir (BK.507).
Borçlar Kanununun 507 ve devamı maddelerinde ölünceye kadar gelir sözleşmesi düzenlenmiştir. 508. maddede ise bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin bir benzeri olan bu sözleşmede, önceden belirlenen ve hayat boyunca ödenmesi gereken bir gelir (irat) karşılığında, bir mal (taşınır, taşınmaz veya hak) temlik edilmektedir.
Bir gelir karşılığı bir taşınmaz mal temlik olunuyorsa bu sözleşmenin Tapu Kanununun 26. maddesi gereği tapu sicil müdürlüğünce düzenlenmesi gerekir. Nitekim, TKGM’nin son talimatlarıyla da resmi senet düzenlenmesi öngörül¬müştür
Temlik resmi senedinde gelirin (iradın) türü, ne miktarda ve ne zamanlar, nerede ödeneceği belirtilir. Taraflar dilerse yıllık artış oranları belirleyebilir.
Örnek: Bir milyar kıymetindeki tarla vasıflı, 101 ada, 1 parselin temlikine karşılık ….’ya ölünceye kadar her yıl % 50 arttırılmak kaydıyla aylık ….. milyon lira ödenecektir.
Tapu sicil müdürlüğünce taşınmazın irat borçlusu adına tescili sırasında kütüğün beyanlar sütununa söz konusu iradın varlığı yazılır. Bu kayıt taşınmazın el değiştirmesine engel değildir (TKGM. 1938 T. 915 sy. Gn). Bu irat alacağı nedeniyle taşınmaz malını devreden kimsenin üç aylık süre içinde kanuni ipotek tesisi istemesi mümkündür. Bu kanuni ipotek resmi senette gösterilen harca esas değer üzerinden veya taraflarca veya mahkemece belirlenecek değer üzerinden tesis edilir.
b) Resmi Senedin Yazımı
Ölünceye kadar irat resmi senedinin, ölünceye kadar bakma akdinin tabi olduğu şekle uygun olarak yazılması gerekir. Örnek:
Malikin Beyanına Örnek: “Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Yıldız mahallesinde bulunan 456 ada 56 parsel sayılı 134 M2 miktarındaki ahşap evin tamamı ben HAKAN KIVANÇ adıma kayıtlı iken; bu kez, işbu taşınmaz malımı ben ölünceye kadar, bana aylık/yıllık düzenli bir şekilde periyodik olarak ….. TL ödemesi ve bu rakkamı her yıl % 50 artırması karşılığında Ceyhan oğlu Hasan ERSAN’a temlik ettim, adına tescilini isterim.”
İrat Borçlusunun Beyanına Örnek: “Tapu sicilinde Hakan KIVANÇ adına kayıtlı olan işbu taşınmazın temlikini, ona ölünceye kadar aylık/yıllık düzenli bir şekilde periyodik olarak her yıl % 50 artış yapmak kaydıyla ….TL ödemek karşılığında aynen kabul ettim, adıma tescilini isterim.”
c) Tapuya Tescili
Ölünceye kadar gelir sözleşmesinde taşınmazını bir gelir karşılığı devredenin tapu kütüğündeki adı terkin edilerek, yeni malikin adı tescil edilir. Ayrıca tapu kaydının iktisap sütununa “Kaydı Hayat ile İrat” ibaresinin yazılması gerekir.
GAYRİMENKUL NEDİR ?
Gayrimenkul Nedir ?
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tarif edilmiştir. Her ne kadar halk arasında taşınmaz mal varlığı olarak bilinse de hukuki yönden gayrimenkul şunlardır;
FRANCHISE Nedir?
FRANCHISE NEDİR
Franchise (veya franchising), bir sistem ve markanın imtiyaz hakkı sahibinin, belirli süre, koşul ve sınırlar içinde, işin yönetim ve organizasyonuna ilişkin sürekli disiplin ve destek sağlayarak, belirli bir bedel karşılığında, bağımsız yatırımcılara sistem ve markasını kullandırmasına dayanan, uzun vadeli ve sürekli bir iş ilişkisidir.
İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ
İKAMETGAHTA İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ VEYA AKİT YAPILMASI
Öncelikle böyle bir işlem için belirtilen nedenin tapu sicil müdürü tarafından uygun bulunması gerekir.Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu var ise, ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi ve akdin yapılması istenebilir. Böyle bir talep durumunda tapu sicil müdürü tarafından akitli işlemlerde iki memur ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirilir. Bir kısıtlama olmaması halinde işlem memurlarca yerine getirilir. Bu işlem için normal işlemlerden istenen belge ve harçların dışında akit harcı tahsil edilir. Akit harcı ilgili mal müdürlüğüne yatırılır.
Binanızı biz Kat Mülkiyetine Geçirelim
*Arsa tapulu olan binalarda
*önce binanın olduğu yerde ki imar durumuna bakılıyor
*bina mevcut imara uygunsa
*belediyeden mimari ve statik projeleri çıkartılıyor
*Bina inceleniyor gerekli resimleri çekiliyor
*Zemin etüdü yaptırılıyor
*Binada Projeye aykırılık varsa
*yeniden mimari ve statik projesi hazırlanıyor
*Eğer bina 1999 yılından önce yapıldı ise binadan karot alınıyor ve yapı denetim *firması tarafından denetleniyor
*(eğer gerek görülürse binaya güçlendirme projesi yaptırılıp uygulanması bekleniyor ya da inşaat bedeli + belli bir rakam karşılığı bina yenilenebilir)
*bina da problem çıkmassa
*Cins Tashihi yapılıyor
*kat mülkiyetine direk başvuruluyor Dask poliçeleriniz de yapılarak
*iskan çıkartılarak müstakil ve problemsiz tapulara geçiliyor